Immobilier : dans les communes limitrophes de Monaco, les prix restent stables

Ailleurs, en France, les agences tirent la sonnette d’alarme face à la baisse des prix à la vente.

« Alerte rouge sur le marché immobilier », titrait BFMTV en mars dernier. « La baisse des prix s’étend à tout le pays, du jamais vu depuis presque dix ans », alertait au même moment Ouest France. « Les ventes de logements neufs dégringolent, et c’est inquiétant » avertissait Radio Classique quelques mois auparavant.

Et pour cause : les taux de crédit immobilier ont flambé dans l’hexagone, au point, selon Capital, d’atteindre un niveau que l’on n’avait pas connu depuis 2015. En moyenne, ces taux, généralement inférieurs à 1% jusqu’à présent, auraient atteint 2,65% en janvier 2023 pour les emprunts sur 20 ans, et auraient même aujourd’hui dépassé les 3% ; de quoi décourager les particuliers. Résultat : face à une forte baisse de la demande, les prix, eux aussi, diminuent, y compris à Paris.

Il n’y a pas grand chose à vendre ici

Mais sur la Côte d’Azur, et plus précisément dans les quatre communes limitrophes de Monaco, le constat n’est pas aussi amer. Du moins pour l’instant. Cap d’Ail, Beausoleil, La Turbie et Roquebrune-Cap-Martin continuent de séduire acheteurs et investisseurs. Et sur le marché immobilier, la demande reste nettement supérieure à l’offre.

« On est sur un secteur différent des autres provinces et régions de France, nous explique Mohammed Hamida, commercial pour l’agence Laforêt à Beausoleil. Avec l’inflation et les taux d’intérêt qui sont en train d’exploser, on devrait nous aussi connaître une baisse des prix. Mais ici, la demande est toujours très importante, alors que l’offre reste un peu plus limitée. Le nombre de biens à Beausoleil n’a jamais été très important, ne serait-ce qu‘en comparaison avec les autres communes limitrophes. »

« On a beaucoup plus de demande que d’offre, il n’y a pas grand chose à vendre ici », ajoute Audrey Fenocchio, agent pour Aime Immo, à La Turbie.

La Côte d’Azur reste très attractive

Si la taille des communes limitrophes et le nombre réduit de terrains disponibles entrent en ligne de compte pour expliquer une offre assez faible, la demande, elle, ne désemplit pas.

En cause : la proximité avec la Principauté, tant pour les salariés que pour les Monégasques, ou même pour les investisseurs, ainsi que le cadre de vie exceptionnel propre au littoral azuréen.

« La France est un pays béni des dieux, surtout sur la Côte d’Azur : on a le soleil, la mer, la montagne, un aéroport international, Monaco… C’est très attractif pour la clientèle étrangère et même française : de nombreux Parisiens ont voulu venir vivre sur la Côte d’Azur, par exemple. (…) La sécurité juridique d’un bien immobilier est très forte en France, contrairement à de nombreux pays. Et pour investir, c’est toujours intéressant. L’immobilier et l’or sont les deux valeurs refuges en cas de crise internationale, comme la guerre en Ukraine », rappelle Stéphane Gastaldy, directeur de Century 21 agence Gastaldy à Cap d’Ail.

Ce sont surtout des étrangers qui achètent

Alors, la demande dans les communes serait-elle restée inchangée, malgré le contexte économique ? Pas tout à fait, selon Cyril Hennion, fondateur de l’agence Azur’Estate à Roquebrune-Cap-Martin.

« On note moins de demande sur les petits produits, parce que c’est plus compliqué d’obtenir un crédit. Les particuliers préfèrent donc attendre. Les étrangers, généralement, ne font pas de crédit. Ils sont en position de force », précise-t-il.

« Ce qui change, c’est que ce sont surtout des étrangers qui achètent. Eux, ils ont le budget. (…) Les Français ont été habitués à emprunter à moins de 1%. Maintenant qu’on est à plus de 3%, ça leur fait peur », témoigne également Audrey Fenocchio.

Un constat partagé par les autres communes limitrophes : les taux d’intérêt dissuadent les potentiels acquéreurs français et obtenir un crédit peut se révéler bien plus compliqué qu’auparavant. « Le problème de l’augmentation des taux d’intérêt, c’est d’abord pour les propriétaires : si vous avez un appartement qui coûte 500 000 euros et que personne n’arrive à l’acheter, et si, de fait, les prix de l’immobilier baissent, votre appartement va perdre de la valeur. Alors, on peut se dire que c’est « tant mieux » pour les acquéreurs, mais s’ils n’arrivent pas à obtenir le prêt… », commente Cyril Hennion.

Le nouveau critère du DPE

Autre problème de taille pour le marché immobilier : le Diagnostic de Performance Energétique, ou DPE. Depuis le 1er janvier 2023, un logement situé en Métropole (hors meublé de tourisme) ne peut être mis en location qu’à condition que sa consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Toujours, selon Capital, les logements classés F ou G, soit les plus énergivores, pourraient désormais se vendre entre 2% et 18% moins chers que les biens de classe D, toute chose égale par ailleurs. Résultat : les « passoires thermiques » se vendent avec bien plus de difficultés.

« Avec le changement de loi, c’est encore plus compliqué [de vendre], déplore Audrey Fennochio. Je suis en train de vendre une maison dans le village avec un DPE très mauvais, parce que c’est une vieille maison, et c’est beaucoup plus difficile qu’avant. »

Des propos corroborés par Stéphane Gastaldy. Mais il rappelle que, sur la Côte d’Azur, ce phénomène reste contrecarré grâce aux acheteurs et investisseurs étrangers, qui s’intéressent toujours massivement aux communes limitrophes : « on n’a pas ou peu de terrains, mais on a toujours une clientèle étrangère qui cherche une résidence secondaire. On a les Monégasques, qui veulent un pied à terre, un retour en force des Américains, et nos clients de l’Europe du Nord… On se retrouve avec une offre réduite mais une demande qui reste forte, donc on n’a pas de baisse de prix actée. »

Des Américains et des Nord-européens, mais pas que ! Les quatre agences ont également noté une forte demande des Libanais, des Allemands, des Polonais, des Ukrainiens ou encore des Russes.

On aura éventuellement une petite baisse au cours de l’année

« Les investisseurs étrangers préfèrent investir aux portes de Monaco. Au cours de ces dernières années, le marché était sur une tendance à la hausse, mais aujourd’hui, on observe plutôt une stabilisation des prix. On aura éventuellement une petite baisse au cours de l’année, mais elle ne sera sûrement pas significative. Même si les taux d’intérêt ont nettement augmenté, l’immobilier reste une valeur sûre, que ce soit pour de l’investissement ou de l’habitation », atteste Mohammed Hamida.

Pour son confrère de Cap d’Ail, après trois ans de prix qui « ont atteint des sommets », l’heure est désormais à la stabilité sur le micromarché des communes limitrophes. Mais il faut cependant rester attentif : « il n’y a pas de tendance tranchée. On sent venir les modifications et on sent que ce sera certainement différent sur l’année 2023. On verra, il faut être prudent et il ne faudrait pas que les taux d’intérêt continuent de grimper, sinon ça va bloquer le marché », conclut-il.