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EnquĂŞte

Immobilier : dans les communes limitrophes de Monaco, les prix restent stables

cap d'ail monaco
Cap d'Ail © Unsplash

Ailleurs, en France, les agences tirent la sonnette d’alarme face Ă  la baisse des prix Ă  la vente.

« Alerte rouge sur le marchĂ© immobilier », titrait BFMTV en mars dernier. « La baisse des prix s’Ă©tend Ă  tout le pays, du jamais vu depuis presque dix ans », alertait au mĂŞme moment Ouest France. « Les ventes de logements neufs dĂ©gringolent, et c’est inquiĂ©tant » avertissait Radio Classique quelques mois auparavant.

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Et pour cause : les taux de crĂ©dit immobilier ont flambĂ© dans l’hexagone, au point, selon Capital, d’atteindre un niveau que l’on n’avait pas connu depuis 2015. En moyenne, ces taux, gĂ©nĂ©ralement infĂ©rieurs Ă  1% jusqu’Ă  prĂ©sent, auraient atteint 2,65% en janvier 2023 pour les emprunts sur 20 ans, et auraient mĂŞme aujourd’hui dĂ©passĂ© les 3% ; de quoi dĂ©courager les particuliers. RĂ©sultat : face Ă  une forte baisse de la demande, les prix, eux aussi, diminuent, y compris Ă  Paris.

Il n’y a pas grand chose Ă  vendre ici

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Mais sur la CĂ´te d’Azur, et plus prĂ©cisĂ©ment dans les quatre communes limitrophes de Monaco, le constat n’est pas aussi amer. Du moins pour l’instant. Cap d’Ail, Beausoleil, La Turbie et Roquebrune-Cap-Martin continuent de sĂ©duire acheteurs et investisseurs. Et sur le marchĂ© immobilier, la demande reste nettement supĂ©rieure Ă  l’offre.

« On est sur un secteur diffĂ©rent des autres provinces et rĂ©gions de France, nous explique Mohammed Hamida, commercial pour l’agence LaforĂŞt Ă  Beausoleil. Avec l’inflation et les taux d’intĂ©rĂŞt qui sont en train d’exploser, on devrait nous aussi connaĂ®tre une baisse des prix. Mais ici, la demande est toujours très importante, alors que l’offre reste un peu plus limitĂ©e. Le nombre de biens Ă  Beausoleil n’a jamais Ă©tĂ© très important, ne serait-ce quen comparaison avec les autres communes limitrophes. »

« On a beaucoup plus de demande que d’offre, il n’y a pas grand chose Ă  vendre ici », ajoute Audrey Fenocchio, agent pour Aime Immo, Ă  La Turbie.

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La CĂ´te d’Azur reste très attractive

Si la taille des communes limitrophes et le nombre réduit de terrains disponibles entrent en ligne de compte pour expliquer une offre assez faible, la demande, elle, ne désemplit pas.

En cause : la proximité avec la Principauté, tant pour les salariés que pour les Monégasques, ou même pour les investisseurs, ainsi que le cadre de vie exceptionnel propre au littoral azuréen.

« La France est un pays bĂ©ni des dieux, surtout sur la CĂ´te d’Azur : on a le soleil, la mer, la montagne, un aĂ©roport international, Monaco… C’est très attractif pour la clientèle Ă©trangère et mĂŞme française : de nombreux Parisiens ont voulu venir vivre sur la CĂ´te d’Azur, par exemple. (…) La sĂ©curitĂ© juridique d’un bien immobilier est très forte en France, contrairement Ă  de nombreux pays. Et pour investir, c’est toujours intĂ©ressant. L’immobilier et l’or sont les deux valeurs refuges en cas de crise internationale, comme la guerre en Ukraine », rappelle StĂ©phane Gastaldy, directeur de Century 21 agence Gastaldy Ă  Cap d’Ail.

Ce sont surtout des étrangers qui achètent

Alors, la demande dans les communes serait-elle restĂ©e inchangĂ©e, malgrĂ© le contexte Ă©conomique ? Pas tout Ă  fait, selon Cyril Hennion, fondateur de l’agence Azur’Estate Ă  Roquebrune-Cap-Martin.

« On note moins de demande sur les petits produits, parce que c’est plus compliquĂ© d’obtenir un crĂ©dit. Les particuliers prĂ©fèrent donc attendre. Les Ă©trangers, gĂ©nĂ©ralement, ne font pas de crĂ©dit. Ils sont en position de force », prĂ©cise-t-il.

« Ce qui change, c’est que ce sont surtout des Ă©trangers qui achètent. Eux, ils ont le budget. (…) Les Français ont Ă©tĂ© habituĂ©s Ă  emprunter Ă  moins de 1%. Maintenant qu’on est Ă  plus de 3%, ça leur fait peur », tĂ©moigne Ă©galement Audrey Fenocchio.

Un constat partagĂ© par les autres communes limitrophes : les taux d’intĂ©rĂŞt dissuadent les potentiels acquĂ©reurs français et obtenir un crĂ©dit peut se rĂ©vĂ©ler bien plus compliquĂ© qu’auparavant. « Le problème de l’augmentation des taux d’intĂ©rĂŞt, c’est d’abord pour les propriĂ©taires : si vous avez un appartement qui coĂ»te 500 000 euros et que personne n’arrive Ă  l’acheter, et si, de fait, les prix de l’immobilier baissent, votre appartement va perdre de la valeur. Alors, on peut se dire que c’est « tant mieux » pour les acquĂ©reurs, mais s’ils n’arrivent pas Ă  obtenir le prĂŞt… », commente Cyril Hennion.

Le nouveau critère du DPE

Autre problème de taille pour le marchĂ© immobilier : le Diagnostic de Performance EnergĂ©tique, ou DPE. Depuis le 1er janvier 2023, un logement situĂ© en MĂ©tropole (hors meublĂ© de tourisme) ne peut ĂŞtre mis en location qu’Ă  condition que sa consommation d’énergie ne dĂ©passe pas le seuil de 449 kilowattheures d’Ă©nergie finale par mètre carrĂ© de surface habitable et par an.

Toujours, selon Capital, les logements classés F ou G, soit les plus énergivores, pourraient désormais se vendre entre 2% et 18% moins chers que les biens de classe D, toute chose égale par ailleurs. Résultat : les « passoires thermiques » se vendent avec bien plus de difficultés.

« Avec le changement de loi, c’est encore plus compliquĂ© [de vendre], dĂ©plore Audrey Fennochio. Je suis en train de vendre une maison dans le village avec un DPE très mauvais, parce que c’est une vieille maison, et c’est beaucoup plus difficile qu’avant. »

Des propos corroborĂ©s par StĂ©phane Gastaldy. Mais il rappelle que, sur la CĂ´te d’Azur, ce phĂ©nomène reste contrecarrĂ© grâce aux acheteurs et investisseurs Ă©trangers, qui s’intĂ©ressent toujours massivement aux communes limitrophes : « on n’a pas ou peu de terrains, mais on a toujours une clientèle Ă©trangère qui cherche une rĂ©sidence secondaire. On a les MonĂ©gasques, qui veulent un pied Ă  terre, un retour en force des AmĂ©ricains, et nos clients de l’Europe du Nord… On se retrouve avec une offre rĂ©duite mais une demande qui reste forte, donc on n’a pas de baisse de prix actĂ©e. »

Des Américains et des Nord-européens, mais pas que ! Les quatre agences ont également noté une forte demande des Libanais, des Allemands, des Polonais, des Ukrainiens ou encore des Russes.

On aura Ă©ventuellement une petite baisse au cours de l’annĂ©e

« Les investisseurs Ă©trangers prĂ©fèrent investir aux portes de Monaco. Au cours de ces dernières annĂ©es, le marchĂ© Ă©tait sur une tendance Ă  la hausse, mais aujourd’hui, on observe plutĂ´t une stabilisation des prix. On aura Ă©ventuellement une petite baisse au cours de l’annĂ©e, mais elle ne sera sĂ»rement pas significative. MĂŞme si les taux d’intĂ©rĂŞt ont nettement augmentĂ©, l’immobilier reste une valeur sĂ»re, que ce soit pour de l’investissement ou de l’habitation », atteste Mohammed Hamida.

Pour son confrère de Cap d’Ail, après trois ans de prix qui « ont atteint des sommets », l’heure est dĂ©sormais Ă  la stabilitĂ© sur le micromarchĂ© des communes limitrophes. Mais il faut cependant rester attentif : « il n’y a pas de tendance tranchĂ©e. On sent venir les modifications et on sent que ce sera certainement diffĂ©rent sur l’annĂ©e 2023. On verra, il faut ĂŞtre prudent et il ne faudrait pas que les taux d’intĂ©rĂŞt continuent de grimper, sinon ça va bloquer le marchĂ© », conclut-il.