Immobilier : ce quartier de Monaco dépasse le seuil record des 70 000 € le m²
Le Larvotto est le quartier le plus valorisé avec un prix au mètre carré estimé à 71 167 € en 2025 © DR
Quels sont les quartiers les plus chers de Monaco ?
Selon le dernier observatoire de l’immobilier de l’IMSEE, publié en février 2026, le prix moyen du mètre carré à Monaco s’établit à 57 569 euros en 2025. Mais derrière cette moyenne se cachent des réalités très contrastées selon les quartiers. Tour d’horizon des prix, du Larvotto à Fontvielle.
Pour la première fois, l’IMSEE a revu sa méthode de calcul du prix au mètre carré. Désormais fondée sur un modèle de régression linéaire intégrant à la fois les ventes et les reventes, ainsi que la période de construction des biens, cette nouvelle approche dresse un tableau plus précis et plus représentatif de la réalité du marché.
Cette refonte méthodologique permet désormais à l’IMSEE de produire des estimations par quartier et par décennie de construction, y compris dans les secteurs où le volume de transactions reste limité. Avec cette nouvelle grille de lecture, l’IMSEE identifie trois grands niveaux de prix sur le territoire de la Principauté.
Le Larvotto, seul quartier au-delà des 70 000 euros
Sans surprise, le Larvotto s’impose comme le quartier le plus valorisé de Monaco. En 2025, son prix au mètre carré est estimé à 71 167 euros, franchissant pour la première fois le seuil symbolique des 70 000 euros, avec une progression de 2,2 % sur un an. Pour mesurer l’ampleur du phénomène, il suffit de regarder autour : Saint-Jean-Cap-Ferrat, joyau immobilier de la Côte d’Azur, plafonne entre 14 000 et 18 000 euros du mètre carré, et Paris, pourtant synonyme d’inaccessibilité, ne franchit guère les 13 000 euros dans son 6e arrondissement, réputé le plus cher.
Ce record au Larvotto s’explique notamment par l’arrivée sur le marché de programmes récents d’exception, dont les nouvelles constructions de la décennie 2020-2029, atteignent 71 241 euros du mètre carré dans ce quartier. « On n’achète pas seulement un immeuble, on achète un quartier, des infrastructures, des programmes qui prennent de la valorisation », confirme Alexandre Bubbio, directeur de l’IMSEE.
Angela Kleiber, propriétaire exploitante et directrice générale de l’agence Lorenza von Stein, spécialiste de l’immobilier de luxe en Principauté, place d’ailleurs le Larvotto en tête de sa liste des « quartiers les plus prisés et les plus chers », aux côtés de l’avenue Princesse Grace et du Carré d’Or. Selon elle, « la demande provient aujourd’hui principalement de résidents déjà installés en Principauté, souvent des familles internationales venues notamment de Londres, souhaitant s’établir durablement à Monaco. »
Monte-Carlo, Fontvieille, la Condamine et La Rousse au niveau intermédiaire
Ce groupe de quatre quartiers se situe entre 51 000 et 54 000 euros le mètre carré. Monte-Carlo enregistre la hausse la plus marquée de ce groupe avec +4,8 %, pour atteindre 54 009 euros. Fontvieille progresse de son côté de 4,5 % à 52 518 euros. Selon Angela Kleiber, ce quartier suscite un intérêt particulier : « Ce quartier est très recherché par les familles avec de jeunes enfants, grâce à son calme et à sa qualité de vie. Il attire aussi ceux qui ont un bateau ou qui préfèrent s’éloigner un peu du centre. C’est un endroit paisible et très convoité ». Le quartier de La Rousse gagne 3,2 % pour s’établir à 51 265 euros. La Condamine affiche, quant à elle, un très léger recul (-0,7 %) mais reste dans les mêmes ordres de grandeur à 52 104 euros.
C’est Monte-Carlo qui domine le marché des reventes avec 164 transactions en 2025, soit près de deux opérations sur cinq réalisées en Principauté. Le quartier a par ailleurs franchi pour la première fois le milliard d’euros de reventes sur une seule année, avec 1,1 milliard d’euros enregistrés en 2025, en hausse de 41,5 % par rapport à 2024. Pour les logements neufs de la décennie 2020-2029, le prix au mètre carré à Monte-Carlo dépasse désormais les 60 000 euros.
Les Moneghetti et le Jardin Exotique « plus accessibles »
Troisième niveau identifié par l’IMSEE : les Moneghetti avec 43 797 euros et le Jardin Exotique avec 45 168 euros le mètre carré. Des prix certes plus modérés à l’échelle monégasque, mais qui demeurent sans équivalent à l’échelle mondiale. Pour rappel, il y a dix ans, en 2016, le prix au mètre carré au Jardin Exotique s’établissait à 32 835 euros. Le quartier a donc progressé de près de 38 % en une décennie.
Le neuf tire les prix vers le haut
L’IMSEE note par ailleurs un écart significatif entre les biens récents et le reste du parc. Pour les logements construits entre 2020 et 2029, le prix moyen, toutes localisations confondues, grimpe à 65 602 euros le mètre carré en 2025, en hausse par rapport à 2024 : « Les gens sont attirés par ces biens d’exception, et ça a tiré vers le haut certains programmes », indique Alexandre Bubbio. De fait, l’écart entre un logement récent et un logement ancien à Monaco peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros au mètre carré. À titre de comparaison, un bien construit avant 1940 s’échange en moyenne à 42 142 euros le mètre carré, contre 65 602 euros pour un immeuble de la dernière décennie, soit un différentiel de plus de 23 000 euros.
La directrice de l’agence Lorenza von Stein confirme cette tendance depuis le terrain : « Le marché reste très solide et dynamique. Les prix se maintiennent à un niveau élevé, avec une légère tendance à la hausse pour les biens d’exception ». Elle souligne également l’essor de l’investissement locatif, désormais capable de générer des rendements d’environ 3 % sur des biens bien positionnés, un niveau jugé attractif dans le contexte monégasque. La spécialiste attribue cet engouement à l’explosion des loyers ces dernières années : « Les prix de loyers ont tellement augmenté que ça a presque doublé sur les trois dernières années. Avant, on avait un rendement autour de 1 %. Maintenant, on arrive à 3, voire 4 % quelquefois ».
Une tendance que l’on retrouve dans les chiffres globaux du marché. En 2025, les 493 transactions immobilières ont représenté un volume total de 5,9 milliards d’euros, stable par rapport au record de l’année précédente. Le prix moyen d’une revente s’est envolé à 7,6 millions d’euros, un nouveau record pour la Principauté.
Les chiffres publiés cette année ne sont pas comparables aux éditions précédentes de l’Observatoire, qui reposaient uniquement sur les reventes.