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Récit

L’immobilier à Monaco, vecteur de croissance en 2023 ?

mareterra monaco chantier
Hôpital, logements neufs, nouveau collège... La Principauté poursuit ses nombreux projets. © Monaco Tribune

La question a été débattue au cours d’une conférence organisée par le MWF Institute, en collaboration avec l’IMSEE et différentes agences immobilières.

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C’est au sein de la Maison des Associations de Monaco que le MWF Institute a proposé une nouvelle conférence, le 11 mai dernier, consacrée à l’immobilier à Monaco, mais aussi, plus largement, sur la Côte d’Azur.

Etaient invités pour l’occasion Alexandre Bubbio et Pauline Faraud, de l’IMSEE, Karine Régis de l’agence John Taylor Monaco et Carla Ribeyre de Barnes, à Beaulieu-sur-Mer. Nelly Montanera, membre du Comité MWF Institute et CEO de Menton Immo, a quant à elle modéré le panel et présenté les grandes thématiques abordées au cours de la conférence.

« Il est sorti une statistique intéressante : Monaco reste la place la plus chère du monde dans le secteur immobilier. Ça fait trois ans de suite que Monaco conserve cette place », a introduit Nelly Montanera. Mais entre l’inflation, les incertitudes pour les investisseurs et les acquéreurs, l’augmentation des coûts d’énergie et des taux de crédit, la baisse du nombre d’« ultra-riches » en Europe, la réinvention du modèle urbain de demain (en limitant au maximum la voiture) et le changement climatique, les conséquences sur le marché immobilier peuvent être nombreuses.

mwf institute immobilier
De gauche à droite : Karine Régis, Carla Ribeyre, Alexandre Bubbio et Pauline Faraud – © MWF Institute

Une forte livraison de logements neufs

En Principauté, cependant, le secteur semble bien se porter à l’heure actuelle. Après une baisse importante des transactions immobilières lors de la période Covid, la tendance est de nouveau à la hausse, avec 520 transactions en 2022, contre 440 en 2021 et 411 en 2020. A noter que le chiffre est même supérieur à celui d’avant la crise sanitaire, puisque l’année 2019 dénombre 462 transactions.

imsee immobilier 2022

En parallèle, les livraisons d’appartements neufs ont aussi connu une véritable augmentation ces dernières années. 146 nouveaux logements ont vu le jour en 2022, contre 90 en 2021, 26 en 2020 et 49 en 2019. « Attention, tous ces immeubles ne sont pas forcément mis à la vente, nuance Alexandre Bubbio. Les promoteurs vont en mettre certains à la vente et en conserver d’autres pour les mettre en location. C’est le problème du neuf à Monaco : on est limités par ce qui est construit, on n’a pas un volume de biens immense. (…) Et puis, tous les ans une partie des biens achetés ne sont pas encore achevés, c’est le cas, par exemple, de l’extension en mer. » Ainsi, l’an dernier, 88 de ces nouvelles constructions ont fait l’objet d’une transaction, contre 23 en 2021.

immobilier monaco imsee

Pour ce qui concerne le marché de l’ancien, la tendance est plutôt à la stabilité, sans compter la crise covid. 432 biens ont ainsi été revendus en 2022.

Renouveler le parc immobilier monégasque

Les prix au mètre carré, quant à eux, grimpent en flèche. En février 2022, nous vous annoncions que pour la première fois, le prix moyen du mètre carré avait dépassé la barre symbolique des 50 000 euros. Une moyenne, fortement influencée par le marché du neuf : « on y remarque des prix très, très importants qui dépassent même les 100 000 euros le mètre carré, par exemple du côté de Mareterra. Et cela a une influence sur les quartiers voisins, et donc le prix de l’ancien », commente Karine Régis, de l’agence John Taylor Monaco.

Cette dernière pointe cependant les quelques limites que le marché monégasque peut rencontrer. Car si la Principauté bénéficie d’une véritable stabilité politique et juridique, d’une grande sécurité et d’un temps majoritairement ensoleillé, le secteur se heurte à certaines difficultés.

« Quand on ne connaît pas Monaco, on a une vision de très beaux appartements, très grands, avec une qualité de vie exceptionnelle… Mais on s’aperçoit que le parc immobilier compte beaucoup d’immeubles de petite superficie. La problématique, pour nous, par exemple, est de trouver pour une famille qui vient s’installer à Monaco et qui cherchent parfois 400 ou 500 mètres carrés. Le parc immobilier est aussi un peu vieillissant : il y a un besoin de nouvelles structures, de nouvelles constructions, et Mareterra va répondre à cette demande. (…) Comme il y a une forte demande sur le marché locatif, dès qu’un locataire part, l’appartement est reloué très rapidement et dans l’état. Donc certains propriétaires n’envisagent pas de rénover leur bien. Il y a aussi peu de résidences qui proposent des services, comme le voiturier, la conciergerie, le spa, la salle de sport… Ça va de mieux en mieux, mais à la base, il y a encore moins d’une dizaine d’années, on ne trouvait qu’à Fontvieille », explique-t-elle.

Les villas des communes limitrophes ont le vent en poupe

Du côté des communes limitrophes, la demande ne faiblit pas, comme l’explique Carla Ribeyre, de l’agence Barnes à Beaulieu-sur-Mer.

« Les Français et Monégasques cherchent plutôt une résidence secondaire, les étrangers cherchent davantage à s’installer pour parfois louer l’été, précise-t-elle. Mais nous avons surtout une forte demande de personnes qui veulent être limitrophes à Monaco. Généralement, ces personnes veulent une maison, veulent s’installer sur la Côte d’Azur, mais elles ne veulent pas Monaco. C’est là où la différence se fait entre la Principauté et les communes limitrophes. Ce ne sont pas les mêmes besoins. »

Et à Monaco comme sur la Côte d’Azur, la pandémie de Covid-19 a influencé les attentes des clients, qui recherchent davantage d’espace, avec des logements déjà prêts à les accueillir. « Les jardins deviennent très importants, et les gens veulent des biens clé en main. Il y a beaucoup moins de demande sur les logements vieillissants qu’il faut rénover », ajoute Carla Ribeyre.

Mais malgré la forte demande, nettement supérieure à l’offre, les experts présents sont formels : 2023 devrait connaître une légère baisse des prix, y compris à Monaco et sur le reste de la Côte d’Azur. « On va constater une baisse de l’offre, parce que ça va se tendre, explique Nelly Montanera. Les vendeurs ne veulent pas vendre moins cher, les acquéreurs préfèrent attendre des taux d’intérêt un peu meilleurs… Cela devrait tendre vers une petite baisse des marchés immobiliers, aux alentours de septembre. »